In juni 2019 is een nieuwe hypotheekwet in werking getreden. Deze wet is door de Spaanse overheid gecreeerd om het hypotheekproces transparanter te maken voor de consument en duidelijk vast te leggen wat de voorwaarden zijn, wie welke kosten betaalt en bij wie welke verantwoordelijkheid hoort.
Nieuwe verdeling van de hypotheekkosten
De kosten van het opzetten van de hypotheek, eenvoudig gezegd de kosten koper zijn vanaf nu voor rekening van de bank. Dit zijn in het kort de kosten voor de akte van de lening, de gestoria, de inschrijving in kadaster, de AJD belasting en een kopie van de hpoyhteekakte. Let wel, de kosten met betrekking tot de aankoop, de overdrachtsbelasting, kosten voor de koopakte, de notaris, de gestoria en het register blijven voor rekening van de koper.
Meer consumentenbescherming
De bank moet u de voorwaarden in het European Standard Information Sheet (FEIN) verstrekken, een document dat een bindend aanbod is voor minimaal 10 dagen. Tegelijkertijd moet u het FiAE verstrekken, waarin duidelijk wordt uitgelegd wat de meest relevante clausules of voorwaarden, een kopie van het contract en, als de hypotheek variabel is, een apart document met de vergoedingen die u betaalt in verschillende scenario’s.
De persoon die de hypotheek aanvraagt moeten minstens één dag voor de ondertekening bij de notaris langsgaan om gratis advies te ontvangen en een korte test uit te voeren, waaruit blijkt dat je alle informatie hebt begrepen. De notaris mag de akte niet laten passeren als de test niet succesvol is afgerond.
Vervroegd aflossen
De voorwaarden voor het vervroegd aflossen zijn gunstiger en staan duidelijk in de wet vastgelegd. Bovendien kan het alleen in rekening worden gebracht als de bank kan aantonen financieel verlies te hebben geleden tijdens de looptijd van de lening (in geval van vaste rente). De boetes zijn verschillend, afhankelijk of de hypotheek variabel of vast is:
Bij een variabele hypotheek kan de maximale provisie een van de twee opties zijn:
0,25% alleen tijdens de eerste drie jaren van de looptijd
0,15% voor de eerste vijf jaar van de looptijd
Na deze drie of vijf jaar is de commissie 0.00%
Boete bij vervroegd aflossen van een hypotheek met vaste rente:
2,00% voor de eerste 10 jaar
1,50% voor de rest van de looptijd
Stimulansen om over te stappen van variabel naar vaste rente
De nieuwe wet maakt de voorwaarden voor de overgang van variabele naar vaste rente een stuk gunstiger, of het nu gaat om een novation (een herfinanciering met de bank zelf) of een via overstap naar een andere bank. De maximale provisie die in dit geval in rekening kan worden gebracht, is 0,15%, alleen van toepassing als de wijziging plaatsvindt tijdens de eerste drie jaar van de looptijd van de lening.
De vrijheid om van bank te wisselen
Het is een van de meest in het oog springende maatregelen in de wet. In het proces van subrogatie, als onze huidige bank een tegenvoorstel doet dat gelijk is aan of beter het aanbod van de andere financier waarmee we onderhandelen, zijn we niet langer verplicht om het te accepteren zoals voorheen het geval was. Dat wil zeggen, we zijn vrij om de bank te kiezen die wij het meest geschikt achten.
Verlenging van periode voor de in beslagnamen van het huis
De bank kan de onteigeningsprocdure niet in bedlag nemen totdat de volgende limieten zijn bereikt:
Totdat de achterstand niet meer dan 3% van het kapitaal of een equivalent van 12 onbetaalde hypotheekbetalingen is bereikt.
Bovendien wordt een maximale wanbetalingsrente van 3 procentpunten vastgesteld boven de vergoedingsrente, d.w.z. die van de hypotheek zelf.
Beperkingen voor gekoppelde producten
De regelgeving verbiedt de gerelateerde verkoop, d.w.z. het staat banken niet toe om de klant te dwingen andere producten af te sluiten om akkoord te ontvangen voor de hypotheekaanvraag, zoals hypotheekverzekeringen, pensioenplannen, creditcards, enz.
Het staat echter wel toe dat de bank producten aanbiedt in ruil voor rentevermindering,
Bovendien voorziet het gebonden verkoopverbod in twee uitzonderingen:
Banken kunnen een schadeverzekering en/of levens- of betalingsbescherming eisen. Het staat de klant echter vrij om deze te contracteren bij het bedrijf naar zijn/haar.
Ze kunnen de hypotheek ook koppelen aan producten waarvan bewezen is dat ze de klant ten goede komen. De Bank van Spanje krijgt de mogelijkheid om te beslissen welke diensten in die categorie vallen.
Wat de gecombineerde verkoop betreft, zijn de entiteiten verplicht om twee afzonderlijke aanbiedingen te doen om de prijzen goed te kunnen vergelijken: één met de bonus en één zonder.
0.00% bodemrente standaard
De nieuwe regeling van hypotheken verbiedt specifiek de toepassing van een minimumrente op variabele hypotheken. Daarom kunnen banken de bekende bodemclausules nooit opnieuw opnemen en mogen ze een euribor niet op 0% beschouwen als deze negatief is. Echter, een minimum tarief van 0% is standaard ingesteld voor alle woningleningen.
Multi currency hypotheken, d.w.z. leningen die in andere valuta’s worden verstrekt, hebben ook hun prominente plaats in de nieuwe wet. De eigenaren van deze producten hebben het recht om ze om te zetten in euro’s wanneer ze maar willen.
Financiële intermediairs /Hypotheekadviseurs
Oprichting van een register waar alle financiële intermediairs en hypotheekadviseurd verplicht moeten worden aangemeld. Dit register wordt beheerd door de Bank van Spanje.
Wilt u meer informatie of heeft u vragen over een hypotheekaanvraag in Spanje, neem dan nu contact met ons op.
Robin Christiani
Tel & whatsapp: +34 675 072 836
info@spaansehypotheker.nl